Ostatni trend na tagu…

10 kwietnia 2020
Ostatni trend na tagu #nieruchomosci wieszczący nagłe pęknięcie bańki skłonił mnie do przemyśleń dot. obecnej sytuacji gospodarczej. Zapraszam do dyskusji, w szczególności jak ktoś ma wiedzę nt. makroekonomii i jest w stanie poniższe wzbogacić lub obalić.

Pierwsza sprawa – dlaczego w obecnej sytuacji ceny nieruchomości będą rosły w nieskończoność, bez żadnego ograniczenia?

Wyobraźmy sobie następującą sytuację. Mamy relatywnie dobrze zarabiającego człowieka prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą. Załóżmy, że ma on 500 tys. PLN wolnych środków i zastanawia się w jaki sposób dosyć bezpiecznie je zainwestować. Pierwszy pomysł – lokata w banku, z którego szybko rezygnuje widząc rekordowo niskie oprocentowanie na poziomie <1%. Drugi pomysł – zakup mieszkania pod wynajem. Brzmi interesująco, ale jakiego zwrotu z kapitału ów przedsiębiorca może oczekiwać? Jakim ryzykiem jest ono obarczone i jak się ono ma do ryzyka lokaty (tj. teoretycznie zerowego ryzyka)? Przedsiębiorca kupując mieszkanie z rynku wtórnego za 500 tys. PLN ma możliwość wprowadzenia go do środków trwałych swojej działalności oraz jego amortyzację. Wystarczy dopisać PKD 68.20.Z (Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Stawka amortyzacji takiego mieszkania to 10% w skali roku, co daje 50 tys. PLN kosztu, a przy stawce opodatkowania 19% czyste 9,5 tys. PLN oszczędności na podatku dochodowym w gotówce. Oznacza to, że nawet gdy przedsiębiorca nie wynajmie swojego mieszkania, może oczekiwać zwrotu z kapitału na poziomie 1,9% rocznie bez podejmowania absolutnie żadnego ryzyka, a wręcz niższego niż na lokacie w banku! Gdy mieszkanie jednak wynajmie, zwrot z kapitału własnego (equity) będzie jeszcze wyższy, w szczególności, gdy będzie posiłkował się rekordowo tanim kredytem hipotecznym. To tzw. dźwignia finansowa, zainteresowanych odsyłam do Google. Powyższe samo w sobie wystarczy, żeby pompować ceny nieruchomości w górę praktycznie bez żadnego limitu. Do tego dochodzą pozostałe czynniki, zarówno te fundamentalne (osławiony „strukturalny brak mieszkań”) jak i czysta spekulacja tzn. „flipy”. Niemniej jednak ja twierdzę, że głównym czynnikiem są utrzymujące się od 2013 rekordowo niskie stopy procentowe, korelujące wprost z początkiem wzrostu cen mieszkań. Wystarczy spojrzeć na te dwa wykresy: https://imgur.com/sqeDwqE oraz https://imgur.com/uzoNbSK .

Stawiam tezę, że do momentu podniesienia stóp procentowych żaden krach na rynku nieruchomości nie nastąpi. Jednakże stopy prędzej czy później będą musiały zostać podniesione. Dlaczego? Odpowiedź na to w dalszej części.

Druga sprawa – jaki wpływ mają niskie stopy procentowe na całą gospodarkę?

Niskie stopy procentowe to sterydy dla gospodarki: tani, praktycznie darmowy kredyt, zarówno konsumpcyjny jak i inwestycyjny. Oznacza to, że przedsiębiorcy mogą bardzo tanio inwestować i zwiększać produkcję dóbr i usług. Z kolei konsumenci mogą się zadłużać, żeby z tych dóbr i usług korzystać. I samo to może wystarczyć do pobudzenia gospodarki, ale w Polsce występuje jeszcze jeden czynnik: wprowadzone za rządów PiS bezpośrednie transfery socjalne (500+, trzynastki, podwyżka płacy minimalnej itp.), które napędzają konsumpcję, ale też coraz bardziej inflację, którą mamy obecnie w Polsce prawie na historycznie najwyższych poziomach (pomijam czasy bezpośrednio po transformacji). Moment początku tej fali wzrostu inflacji również koreluje z momentem obniżki stóp procentowych do najniższych poziomów w historii, aczkolwiek występuje tutaj oczywiście około roczne opóźnienie: https://imgur.com/uFH5zp3 .

Trzecia sprawa – co w normalnej sytuacji należałoby zrobić (tj. gdyby nie pojawił się koronawirus)?

Tutaj odpowiedź jest prosta – podwyższyć stopy procentowe, na co moment najlepszy moment był 1,5 roku temu, gdy inflacja zbliżyła się do 2,5%. Obecnie mamy >4% i zaczyna się ona wymykać spod kontroli. Jest to decyzja konieczna, ale bardzo niepopularna społecznie, m.in. dlatego, że raty kredytów wszystkim by wzrosły. Natomiast i tak stawiam, że obecny rząd by się na to odważył, a na pewno nie przed wyborami.

Czwarta sprawa – co zrobił nasz rząd i dlaczego? Jakie jeszcze możliwości manewru mu pozostają?

Stopy należałoby podwyższyć, ale niespodziewanie przyszedł koronawirus i zatrzymał całą gospodarkę, zatem rząd, w celu jej ratowania, zdecydował się jeszcze raz obniżyć stopy procentowe do poziomów nie tyle rekordowo niskich, co wręcz absurdalnych, tworzących patologie jak ta opisana w „pierwszej sprawie”.

Obecnie dla rządu występuje sytuacja patowa: z jednej strony galopująca inflacja, a z drugiej zatrzymana gospodarka, która nie generuje wpływów umożliwiających finansowanie budżetu oraz programów socjalnych. Należałoby zatem jednocześnie obniżyć jak i podwyższyć stopy procentowe.

Oczywistym jest, że tak zrobić się nie da a jednocześnie w jakiś sposób trzeba sfinansować rozdęty budżet socjalny. To może podwyższyć podatki? Nie do końca, ponieważ to tak, jakby gasić pożar benzyną: całkowicie zarżnie to poobijanych przez zastój spowodowany koronawirusem przedsiębiorców, jeszcze bardziej zmniejszy wpływy do budżetu i pogłębi kryzys.

Rządowi realnie pozostają dwie opcje: zadłużyć się lub drukować pieniądze. Zadłużanie się w obecnej sytuacji to ryzykowny ruch, poza jest jeszcze wciąż istniejący konstytucyjny limit długu publicznego <60% PKB (obecnie to ~48%) a dodruk pieniądza rozpędzi i tak już wysoką inflację do poziomów historycznie niespotykanych. Z dwojga złego gorszą opcją jest dodruk, a niestety Glapiński już odpala drukarkę oraz opowiada jakieś farmazony o „nieograniczonych rezerwach gotówki” czy też „groźbie deflacji” (https://www.wykop.pl/wpis/48609771/polska-wydrukuje-puste-pieniadze-i-przekroczy-zapi/).

Innymi słowy – tak czy inaczej jedziemy na zderzenie ze ścianą. Dalsze działania fiskalne lub monetarne będą nieskuteczne lub pogorszą sprawę. Nie pozostało też zbyt wiele rezerw do rozmontowania (po OFE oraz Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych pozostał tylko Fundusz Rezerwy Demograficznej, z którego 25-40% ma pójść na tegoroczne trzynastki). Wycofanie 500+ i reszty socjalu to polityczne samobójstwo. Przerażający, aczkolwiek niewykluczony wydaje się scenariusz cypryjski z 2013, gdzie rząd jednorazowo ukradł wszystkim obywatelom 10% oszczędności.

Ostatnia sprawa – co Ty możesz zrobić?

Jeżeli nie masz żadnych aktywów lub większej gotówki – wykorzystaj ostatnie chwile przed największym realnym kryzysem od 2008 i postaraj się trochę zaoszczędzić na nadchodzące ciężkie czasy.

Jeżeli masz gotówkę – nie kupuj nieruchomości, prędzej czy później stopy będą musiały zostać podwyższone co spowoduje wyprzedaż mieszkań, które były kupowane jako lokata kapitału, i części tych na kredyt, gdzie kredytobiorca się wysypie. Jeżeli masz możliwość – kupuj inne aktywa trwałe, nawet te bardziej egzotyczne np. rzadkie samochody. Ewentualnie, jeżeli nie jest to dla Ciebie lub czujesz, że to zbytnie ryzyko np. płynnościowe, to poczekaj chwilę na korektę na walutach oraz kup euro, dolara, lub franka i przeczekaj.

#ekonomia #gospodarka #inwestycje #polska #koronawirus #gruparatowaniapoziomu

No Comments

Comments are closed.